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La démographie et l'e-commerce vont modifier l'immobilier commercial et résidentiel

2020

La mobilité du marché de la construction va s'accélérer avec les changements démographiques et le développement du commerce en ligne. Cushman & Wakefield, l'un des trois leaders mondiaux de l'immobilier d'entreprise et alliance partner de SPG Intercity, donne les lignes de force de cette évolution en Europe.

L'industrie immobilière est invitée à prendre en compte cette évolution qui est en train de bouleverser l'aménagement urbain des villes européennes. La prospérité économique en est l'origine.

Une démographie en constante évolution

La population est devenue plus âgée, plus urbaine et sociologiquement plus diverse en Europe. Le changement s'est accéléré depuis les années 1980, constatent les démographes. Il s'explique d'abord par un vieillissement global de la population. Les progrès médicaux, la stabilité politique et économique, le progrès technique, les meilleures conditions de travail et une alimentation plus diversifiée ont transformé la pyramide des âges. Les plus de 65 ans représentent aujourd'hui près de 20% de la population contre 12% il y a quarante ans. Sur la même période, les moins de 14 ans sont passés de 16% à 22%. Parallèlement, l'urbanisation ne cesse de croître: près de 75% d'Européens vivent aujourd'hui dans des villes.

Dans une analyse plus fine, Cushman & Wakefield constate trois éléments à prendre en compte : les personnes vivant seules dans leur domicile représentent plus du tiers des ménages. La libre-circulation dans les pays européens et en Suisse ont amené une grande diversité migratoire qui touche l'ensemble des classes sociales. Toutes les générations souhaitent davantage de flexibilité au travail afin de tenir compte de leur vie privée. Dès lors, les attentes sont de plus en plus diversifiées.

Impacts sur l'immobilier

Comme les zones urbaines sont de plus en plus denses, il y aura davantage de concurrence dans l'occupation des espaces publics, de travail et de loisirs. Et la qualité de vie en ville aura tendance à se dégrader si on laisse faire. Pour corriger le tir, le secteur immobilier est appelé à jouer un rôle pour la préserver. Il peut être un partenaire de choix dans le domaine des infrastructures : transports publics et privés, écoles, hôpitaux, surfaces commerciales. Des solutions innovatrices devront être proposées pour tenir compte des nouveaux besoins des habitants des villes.

Des occasions à saisir

La densité urbaine de plus en plus forte rendra les déplacements plus difficiles dans des zones urbaines de plus en plus étalées. Logiquement, le commerce en ligne se développe déjà très vite : 75% des fournisseurs de services logistiques cherchent de nouveaux lieux d'entreposage et 54% des enseignes commerciales prévoient de nouveaux besoins de stockage de marchandises. Cela nécessite de nouveaux et vastes espaces logistiques entre centre-ville et périphérie pour stocker les marchandises.

Mais le commerce traditionnel a encore de beaux jours devant lui avec des populations âgées de plus en plus nombreuses. Celles-ci privilégieront les magasins bien achalandés et pas trop vastes, installés à proximité de leurs logements.

La densité urbaine et la pression à la hausse des prix des logements vont exiger des solutions immobilières innovantes. Les terrains et immeubles devront remplir plusieurs fonctions. Ils seront multifonctionnels, capables de s'adapter à différents usages: micro-habitat et foyer familial; espaces mixtes de travail et d'habitat; parking de jour et micro-dépôt pour les livraisons du soir ou inversement; espace commercial et de loisirs. Même des solutions jugées anticonformistes aujourd'hui – on pense aux appartements partagés entre étudiants et personnes âgées isolées – pourraient être mises en valeur par le secteur immobilier, estime Cushman & Wakefield.

Des solutions déjà mises en place par l'immobilier

Le secteur de la construction imagine déjà des solutions pour valoriser le parc immobilier. En Allemagne des discounters alimentaires veulent aménager des espaces résidentiels au-dessus de leurs surfaces commerciales. Aux Pays-Bas, une maison de retraite héberge gratuitement des étudiants en échange d'heures consacrées aux résidents âgés. Des immeubles d'habitation prévus pour les seniors s'équipent depuis peu de crèches pour petits enfants afin de favoriser les contacts intergénérationnels.

Où et comment s'améliorer dans le futur ?

Les prestations du commerce en ligne sont perfectibles. La clientèle jeune et familiale veut des livraisons fiables et rapides. Pour y parvenir, les chaines de distribution doivent rechercher de nouveaux sites de logistique plus proches des consommateurs; des entrepôts, aussi bien au centre-ville que dans les périphéries avec le défi du dernier kilomètre pour approcher les surfaces de vente. Des espaces mal ou sous utilisées pourraient être reconvertis.

Les locaux des zones commerciales doivent aussi évoluer pour être mieux au service de leurs clients âgés de plus en plus nombreux. D'après une enquête, 60% d'entre elles réclament des sièges pour se reposer.

Agir en 2020
Dans ses conclusions, Cushman & Wakefield propose quelques lignes directrices à mettre en œuvre dès à présent :

  • Imaginer en ville des projets à usage mixtes en les adaptant à des générations et des classes sociales diversifiées.
  • Adapter les parkings, stations-services, galeries commerçantes non rentables aux nouveaux besoins : logistique du dernier kilomètre pour l'e-commerce, bureaux flexibles.
  • Innover dans les résidences de moyen de gamme en s'adaptant aux familles de plus en plus petites avec du micro-habitat.